הקדמה
השימוש הגובר ברכבים חשמליים הביא לשינויים משמעותיים בתעשיית הרכב ומשם קצרה הדרך לשינויים הנדרשים בתשתיות הקיימות לקידומו של אמצעי תחבורה ידידותי לסביבה ובר קיימא. מחקרים מלמדים כי כלי רכב חשמליים מספקים יתרונות סביבתיים משמעותיים במאבק נגד שינויי האקלים.
ככל ששכיחותם של כלי רכב חשמליים ממשיכה לעלות, גובר הביקוש אחר תשתיות טעינה זמינות, נגישות וקלות לתפעול. התקנת תשתית טעינה פרטית או ציבורית במתחמי מגורים מעודדת את התושבים לאמץ רכבים חשמליים ולכך השפעה מהותית על טביעת הרגל הפחמנית.
גם בישראל רכבים חשמליים הפכו לבחירה המועדפת על הנהג הישראלי ולפתע עמדת טעינה ביתית הפכה ממדע בדיוני להכרח המציאות. כאשר מדובר בהתקנת עמדת טעינה בבית פרטי הדברים פשוטים יחסית וההתקנה פשוטה יותר ואין צורך להתמודד עם בעלי דירות אחרות או עם ועד הבית. מזמינים בעל מקצוע או חברה המתמחים בהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, משלמים את התמורה הנדרשת ומטעינים.
זה לא המצב כאשר מדובר במגורים עם שכנים בבית משותף. הניסיון מלמד כי לשכנים יש דעות שונות, מנטליות שונה, מאווים שונים, תאוות בצע, קטנוניות, ייצר נקמה ועוד תכונות כאלה ואחרות שעומדות בדרכו של בעל דירה המעוניין להתקין עמדת הטענה פרטית עבורו.
מה קורה כאשר אתם גרים בבית משותף? איך אפשר להתקין עמדת טעינה בבניין משותף? ומה הן ההנחיות והחוקים הקשורים לכך? במאמר זה נשיב על שאלות אלה ונציג את הפתרונות הקיימים נכון למועד פרסום המאמר.
בית משותף
המונח 'בית משותף' מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, ומתייחס לנכס המורכב מיותר מדירת מגורים אחת, אשר נרשם כבית משותף במרשם הבתים המשותפים. חוק המקרקעין מתייחס גם לנכס שאמור להירשם כבית משותף, כאל בית משותף ולכן מאמר זה יתייחס לשני המקרים.
בדרך כלל, דירות בבניין משותף נמצאות בבעלות פרטית, אך יתר שטחי הבניין נחשבים לרכוש משותף ונמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. רכוש משותף כולל שטחים כגון: גג, קירות חיצוניים, חדרי מדרגות, מעליות, מקומות מחסה, מתקני חימום, אספקת מים, חניון וכל מקום, שטח או רכיב אחר המיועדים לשימוש על ידי חלק או כל בעלי הדירות בנכס.
פרק ו' לחוק המקרקעין מגדיר את הזכויות והחובות בחלקי רכוש משותף ומסדיר את המותר והאסור בבתים משותפים. כך למשל, חוק המקרקעין מסדיר סוגיות שונות בבית משותף כגון: התקנת דוד שמש, הינתקות ממערכת חימום מרכזית, התאמה לאדם עם מוגבלות, התקנת מעלית, הפעלת מעלית כמעלית שבת, התקנת מתקן פוטו-וולטאי או מתקן אגירה ועוד.
בית משותף מתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. ניהול השטחים המשותפים נקבע על פי ההחלטות המתקבלות באסיפות דיירי הבניין המשותף וממומשים על-ידי נציגות הדיירים, ועד הבית.
התנהלות הדיירים והחלטותיהם לגבי שטחים משותפים נשענים על תקנון בית המשותף, מעין הסכם שנכרת בין הדיירים ומחייבם לפעול על פיו. במידה ולא נרשם תקנון על-ידי הדיירים, התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין ייחשב כהסכם על-פיו הדיירים חייבים לפעול.
חוק עמדת טעינה בבית משותף
בהתאם למחויבויות הבינלאומיות של ישראל להפחית פליטות גזי חממה ובמטרה להיערך למעבר לצריכת תחליפי דלקים, ניתן היה לצפות כי המאסדר הישראלי יחוקק חוק ייעודי אשר יסדיר פעם אחת ולתמיד את עניין טעינת רכבים חשמליים על-ידי דיירים בבתים משותפים.
נכון למועד כתיבת מאמר זה, הרגולטור עדיין יושב בחיבוק ידיים ולא מקדם את החקיקה הנדרשת להתקנת עמדת טעינה בבית משותף. למרות זאת, יש כבר אינדיקציה לאופן שבו יוסדר העניין. ביום 03.03.2022, החלטת ממשלה 1219(חק/656) אישרה את טיוטת חוק המקרקעין (תיקון מס' 35) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף), התשפ"ב – 2022, והנוסח עבר למשרד המשפטים. ביום 13.12.2022, ההצעה פורסמה שוב ברשומות והפעם כתיקון מס' 36 לחוק המקרקעין.
הצעת החוק בעניין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, מבקשת לאזן בין זכויות הקניין של בעלי הדירות בשטחים המשותפים לבין הצורך של בעלים בודדים בגישה ושימוש בשטחים אלו לצורך התקנת תשתית הנדרשת לתחנות טעינת רכב חשמלי.
כאשר ההצעה לתיקון לחוק המקרקעין תקבל תוקף של חוק, בעל דירה יהיה רשאי להתקין עמדה לטעינת רכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו ומחוברת למקור החשמל המשמש את דירתו או למקור חשמל ייעודי שאינו ציבורי או פרטי, וכן להתקין באופן סביר ברכוש המשותף את התשתית הנדרשת לעמדה, מבלי לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרים, בכפוף לכך שבעל הדירה מסר הודעה על כך לנציגות הבית המשותף, ההתקנה התבצעה בהתאם לדין ותקנים הרלוונטיים, תוך פגיעה מינימלית ככל שניתן ברכוש המשותף ואין בה כדי לפגוע במתקנים קיימים שהוקמו כדין ברכוש המשותף.
כאשר לא ניתן לחבר עמדת טעינה בבית משותף לחיבור חשמל אישי, הצעת החוק קובעת כי בעל דירה יהיה רשאי לחבר את עמדת הטעינה הפרטית שלו לחיבור חשמל ציבורי דרך מונה חשמל ייעודי והתשלום עבור צריכת החשמל יתבצע בנפרד על-ידי המשתמש. זאת בכפוף להסכמת רוב רגיל (51%) מבעלי הדירות.
נציגות הבית המשותף וכל בעל דירה בבית המשותף רשאים להתנגד להתקנת עמדת טעינה ביתית לרכב חשמלי במידה ונגרמה פגיעה מהותית בזכויותיהם באמצעות פנייה ל-"דיין מקרקעין" מונח חדש לתפקיד שבוצע עד כה על-ידי המפקחים על רישום המקרקעין. הסמכות להכריע בסכסוכים בין בעלי זכויות יהיה בסמכות דייני מקרקעין ואילו הסמכויות המנהליות מכח חוק המקרקעין יוקנו למפקחים על רישום מקרקעין.
פסיקה עמדת טעינה בבית משותף
ככל שנוגע לפסיקה בעניין התקנת עמדת טעינה פרטית בבית משותף, בעל דירה רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על-ידי בעלי הדירות האחרים.
ביום 18.03.2020, ב(רחובות) 500-18 נציגות הבית המשותף ברח׳ אריק אינשטיין 2, אשדוד נ' גלזמן מרק. המפקחת על המקרקעין, גב' ציפי קוינט-שילוני, קבעה כי התקנת עמדת טעינה פרטית על תשתיותיה בבית משותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף אשר ככזה אינו מצריך הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף.
בפסק הדין מיום 03.03.2022, ב(פ"ת) 384/21 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא, המפקח על רישום מקרקעין פתח-תקווה, מר מאיר פורת, בחן את סוגיית התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי וסיפק מענה זמני לחלק מן השאלות.
המפקח נדרש להכריע האם נציגות הבית המשותף רשאית להתנות תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייה הפרטית שבבעלותו הנמצאת בחניון תת קרקעי משותף בבניין? וכן האם התנאים אשר ועד הבית דורש מבעל הדירה, כתנאי לאישור התקנת עמדת הטעינה, הם תנאים סבירים ומידתיים בנסיבות העניין?
במקרה זה נציגות הדיירים לא התנגדה לבקשת בעלי הדירה להתקנת עמדת טעינה באמצעות חברה מוסמכת. הנציגות התעקשה לקבל התחייבות אישית מבעלי הדירה לכיסוי נזקים, ככל שייגרמו לרכוש המשותף או לצדדים שלישיים, שאינם מכוסים על ידי הכיסויים הביטוחים שהוסדרו על-ידו.
המפקח על המקרקעין ציין בפסק דינו כי התקנת תשתית חשמלית ועמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף. עד אשר תעבור ההצעה לתיקון חוק המקרקעין, על המבקש להתקין עמדת טעינה פרטית לרכבו החשמלי מחייבת קבלת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף. הסכמה הנבחנת בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה לגבי עשיית שימוש ברכוש המשותף.
המפקח הכיר בסמכות הנציגות להציב תנאים סבירים לבעל דירה המעוניין לבצע התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי הרכוש המשותף. במיוחד כאשר החברה המתקינה דורשת את חתימת הנציגות לפני ההתקנה. המפקח ציין כי יש להקל על בעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו מסיבות שונות ובראשן האינטרס הציבורי והחברתי בהרחבת השימוש בכלי רכב חשמליים והרצון להקל ולהסדיר את החסמים העומדים בפניי בעל זכות ברכוש המשותף המבקש להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ועל רקע הצעת החוק.
נפסק כי הצבת תנאי המחייב בעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בביטוח צד שלישי הוא תנאי סביר. מאידך, הצבת תנאי לפיו על מבקש עמדת הטעינה החשמלית לחתום מראש על התחייבות אישית על נזקים עתידיים שלא יהיו מכוסים באמצעות הביטוח, אינו תנאי סביר.
סיכום
במישור הציבורי, הקמת תשתיות טעינה לרכבים חשמליים בתוך מתחמי מגורים מקדם אורח חיים בר קיימא ויתרונות רבים נוספים, החל משימור הסביבה ועד ליעילות כלכלית. במישור הפרטי, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי הכרחית לבעלי רכבים חשמליים המבקשים להבטיח לרכבם אורך חיים ארוך ושימוש יעיל. לעמדת טעינה פרטית יתרונות רבים ובניהם זמינות, חסכון והקטנת הפגיעה בסביבה.
בבית פרטי התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי פשוטה יחסית, אך בבניינים משותפים האתגר גדול יותר. עד אשר תתקבל הצעת החוק ותקבל מעמד של חוק, כברירת מחדל יש לקבל את אישור השכנים, להתמודד עם נציגות הדיירים ולוודא שההתקנה אינה פוגעת בשימושם הרגיל של הדיירים האחרים ברכוש המשותף.
בהנחה כי מפקחי המקרקעין האחרים יקבלו את עמדת חבריהם המצוינת בקצרה למעלה. התקנת עמדת טעינה חשמלית בחנייה פרטית תחשב שימוש סביר ברכוש המשותף ולכן מהווה פעולה מותרת אף מבלי לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרים, במיוחד במקרה שבו עמדת הטעינה מחוברת למקור החשמל הפרטי של המבקש להקים את העמדה.
הטענה מוצלחת!
