נדל”ן בדובאי – יחסי הגומלין בין השריעה והדין האזרחי

דובאי, אחת האמירויות המוכרות והמועדפות על משקיעים באיחוד האמירויות הערביות, מציגה שילוב מעניין בין מודלים עסקיים ומסחריים מן המערב ומסורות אסלאמיות. החיבור בין הגישות השונות בולט במיוחד בשוק הנדל”ן בדובאי שבו השָׁרִיעָה (הדין האסלאמי, בערבית: الشريعة) והדין האזרחי מתקיימים במקביל אך לא תמיד בהרמוניה. במאמר זה נציג בקצרה את מורכבות החיבור בין הדינים ותחולתם על שוק הנדל”ן של דובאי.

 

דיני ירושה

מערכת המשפט ההיברידית בדובאי מאפשרת מעבר מדין אזרחי לדין אסלאמי ובמקרים מסוימים, לשריעה השפעה מהותית על זכויות קנייניות של תושבים מוסלמים בדובאי. כך למשל, לחוקי הירושה תחת השריעה אחיזה משמעותית בהעברת זכויות הקניין בעקבות פטירת בעלי זכויות במקרקעין בדובאי. בהתאם לחוק הפדרלי של איחוד האמירויות הערביות מס’ 5 משנת 1985, במקרה של מות בעל נכס, כברירת מחדל, עזבונו יחולק על פי עקרונות השריעה. על פי דיני השריעה, אישה בחיים עם ילדים מקבלת 1/8 מרכוש בעלה שנפטר, ואילו הבעל יורש 1/4 מהרכוש אם יש להם ילדים כאשר האישה נפטרה. יחסי ירושה אלו משתנים בין בני משפחה שונים.

ברירת המחדל כי השריעה חלה על תושבים מוסלמים בדובאי, אצל תושבים זרים שאינם מוסלמים, קיים חשש רב מתחולת השריעה על מקרקעין שבעלותם, בעיקר לאור השוני הרב בהגיון מאחורי הוראות השריעה לדיני הירושה המערביים. המאסדר בדובאי היה קשוב לחשש זה ובמסגרת חוק דובאי מס’ 15 משנת 2017, התאפשר לתושבים זרים לכתוב צוואה ולרשום אותה אצל רשם הצוואות  DIFC Courts Wills. הוראה זו מבטיחה לבעלי הזכויות כי עם מותם חלוקת הנכסים שבבעלותם בדובאי, לרבות מקרקעין, תתאם את רצון הבעלים, גם אם הם מוסלמים.

 

בעלות משותפת

השריעה מתירה בעלות משותפת בנכס, תוך מתן זכויות לכל שותף בהתאם לחלקו. אלא אם כן קיים הסכם הקובע אחרת, כל הבעלים יכולים להשתמש בנכס וליהנות ממנו בגבולות חלקם. בהתאם לעקרון זה, חוק דובאי מספר 6 משנת 2019 מאפשר לבעלים משותפים לנצל נכס בבעלות משותפת באופן יחסי לחלקם, בתנאי שהם לא משפיעים על מהות הנכס או מונעים מבעלים משותפים אחרים להשתמש בו. עקרונות אלו, הנגזרים מן השריעה, חלים על כל התושבים בדובאי, ללא קשר לשיוך הדתי שלהם.

 

מימון

עבור רוכשי נדל”ן פוטנציאליים בדובאי הזקוקים או מעדיפים מימון על סמך עקרונות השריעה, יש לא מעט אפשרויות שכאלה על יתרונותיהן וחסרונותיהן. לפי הדין האסלאמי, ריבית אסורה בהחלט, תנאי יסוד המחייב מבנים פיננסיים ייחודיים להלוואות ומשכנתאות.

חוקי הבנקאות האסלאמיים באיחוד האמירויות, מונחים על ידי תקנות ותקנים שנקבעו על ידי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות וארגון החשבונאות והביקורת למוסדות פיננסיים איסלאמיים AAOIFI, ה מספקים חלופות כגון Ijara (חוזה שכירות) ו- Murabaha (חוזה מימון עלות פלוס) עבור כל מי שדבק בעקרונות האיסלם.

עם זאת, למי שנוח עם שיטות מימון קונבנציונליות, שוק הנדל”ן של דובאי מציע משכנתאות מסורתיות מבוססות ריבית המוסדרות על פי הכללים והתקנות של הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות.

 

שקיפות, בהירות, מוסר וצדק

השריעה מקדשת צדק, אתיקה ובהירות בכל הנוגע לעסקאות חוזיות, לרבות עסקאות מקרקעין. האיסור על Gharar (אי ודאות) במסגרת הדין האסלאמי מבטיח כי הסכמי מקרקעין יהיו שקופים, מפורשים והוגנים כדי למנוע סכסוכים פוטנציאליים.

בעוד שעקרונות אלה מוצאים את שורשיהם במסורות האסלאמיות, בדובאי הם מיושמים באופן גורף ללא קשר לאמונות דתיות. כך למשל, סעיף 2 לחוק מס’ 13 משנת 2008, כפי שתוקן בחוק מס’ 9 משנת 2009 וחוק מס’ 19 משנת 2017, מחייב רישום כל זכויות המקרקעין בפנקס המקרקעין ובכך דובאי מעודדת שקיפות וודאות על בסיס עקרונות היסוד של דיני השריעה.

 

מפגש ייחודי

מגזר הנדל”ן של דובאי מייצג מפגש ייחודי של החוק האסלאמי ועקרונות המשפט האזרחיים. מצד אחד, היא מקיימת מסורות משפטיות אסלאמיות עשירות; מצד שני, היא משלבת עקרונות משפטיים אזרחיים כדי לטפח שוק נדל”ן חזק וידידותי למשקיעים.

בעוד שהשפעתם של עקרונות המוסר והצדק מן השריעה מיושמים על כל התושבים בדובאי, בהיבטים שונים של דיני המקרקעין. הוראות מסוימות מן השריעה, כגון נורמות הירושה האסלאמיות, חלות בעיקר על מוסלמים.

יחד עם זאת, הוראות הדין האזרחי, המונחות על ידי השפעה בסיסית של עקרונות השריעה, נותנות מענה לאוכלוסייה הרחבה והרב-תרבותית של דובאי.

מאחר והנוף המשפטי בדובאי, דינמי ונתון לשינויים לאורך זמן. חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין הבקיא בדיני המקרקעין בדובאי.

צרפת

סמכות שיפוט באינטרנט

מי מאתנו לא קרה ושמע על החלטת בית המשפט הצרפתי בו Yahoo נתבעה על-ידי ארגונים אנטי-גזעניים אשר פועלים נגד ארגונים

שימוש בשמו של אדם

שימוש בשמו של אדם

מאמר העוסק במתווה המשפטי המאפשר לאדם לעשות שימוש בשמו של אדם אחר באתר האינטרנט

פרטיות תלמידים בלמידה מקוונת מרחוק

פרטיות תלמידים בלמידה מקוונת מרחוק

למידה מקוונת מרחוק חושפת תלמידים לסיכוני פרטיות משמעותיים, לרבות חשיפת מידע אישי ודליפות מידע. הרשות להגנת הפרטיות מפרסמת הנחיות להגנה מוגברת על פרטיות התלמידים.