שוק הנדל"ן של דובאי, אחד השווקים המגוונים והמעניינים בעולם אשר הפגין בעשור האחרון פוטנציאל לתשואות גבוהות, מפתה משקיעים ורוכשים מרחבי העולם. ריבוי אפשרויות ההשקעה והשלכות דיני האמירויות מחייב הבנה בסיסית כיצד השוק פועל ומה הרגולטור דורש מן הגורמים השונים בעסקאות נדל"ן. כדי לנווט ביעילות בשוק רב אפשרויות זה, חיוני להבחין בין סוגי הנדל"ן, ההבדלים בין בעלות, חכירה ושכירות, השקעה בנכסים קיימים לעומת נכסים על הנייר והליכי רכישה ומכירה.
הבעלות קובעת – זכויות בעלות מול זכויות חכירה
בלב מגזר הנדל"ן של דובאי נמצאת ההבחנה המכרעת בין נכסים בבעלות (Freehold) לבין נכסים מושכרים (טווח קצר יחסית) או מוחכרים (טווח ארוך) (Leasehold). חוק מס' 7 משנת 2006, לעניין רישום מקרקעין, קובע כי בעלות במקרקעין מקנה לבעלים זכויות בנכס ובמקרקעין תחתיו ללא הגבלת זמן. אזרחי איחוד האמירויות וה-GCC (Gulf Cooperation Council, מועצת שיתוף הפעולה של מדינות המפרץ. גוף פוליטי-כלכלי המאגד 6 מדינות השוכנות לחופי המפרץ הפרסי והן – איחוד האמירויות, כווית, ערב הסעודית, עומאן, בחריין וקטר) ותאגידים בבעלותם המלאה, יכולים להחזיק בנכסים בבעלות מלאה בכל מקום בדובאי.
כברירת מחדל, משקיעים / רוכשים שאינם אזרחי GCC וחברות בבעלותם יכולים להחזיק אך ורק בזכויות שכירות לטווח קצר יחסית או חכירה לטווח ארוך בנכסי מקרקעין בדובאי. לכלל זה יש יוצא מן הכלל וניתן לרכוש זכויות בעלות בנכס נדל"ן בדובאי אשר ירשמו על שם משקיעים / רוכשים שאינם אזרחי GCC וחברות בבעלותם, אך זאת רק באזורים שהוקצו לכך על-ידי שליט דובאי, כגון:
Dubai Marina, Al Barari, Al Furjan, Al Warsan, Business Bay, Downtown Dubai, Jumeirah Beach Residence, Jumeirah Lake Towers, DAMAC Hills, Palm Jumeirah, Dubai Sports City, Meydan City, Dubai Silicon Oasis
זכויות בעלות ניתנות ללא הגבלת זמן בעוד שזכויות חכירה בנכס מקרקעין בדובאי מעניקה למחזיק את היכולת לאכלס ולעשות שימוש בנכס לתקופה מוסכמת מראש, בדרך כלל בין 10 ל-99 שנים. בתום חוזה החכירה, הנכס חוזר לבעל זכויות הבעלות. מאחר ואין מדובר בבעלות מלאה, בחלק ניכר מן המקרים, בעלי הנכס מגדירים מה החוכר רשאי ולא רשאי לעשות בנכס ומשכך תנאי החכירה משתנים מנכס לנכס. בנסיבות אלה, חשוב מאוד לשים לב לאותיות הקטנות בהסכם החכירה.
הכל עניין של תזמון – נכסים 'על הנייר' לעומת נכסים מוכנים
הבחנה חשובה נוספת בשוק הנדל"ן של דובאי נעוצה במצבו של הנכס. זכויות בנכסים על הנייר נמכרות על ידי יזמים לפני או במהלך הבנייה. אפשרות זו מושכת בעיקר משקיעים שמחפשים הזדמנויות, או במילים אחרות – נכסי נדל"ן במחירים נמוכים יחסית לשוק, תוכניות תשלום גמישות ותשואה פוטנציאלית גבוהה. עם זאת, לא הכל ורוד והשקעה בנכסים על הנייר טומנת בחובה סיכונים לא מבוטלים שיכולים לנבוע מאין ספור סיבות. כך למשל, עיכובים בבנייה או חדלות פירעון של היזם עלולה להוביל לפגיעה לא פשוטה במשקיע עד כדי הפסד של מלוא ההשקעה.
כדי להפחית סיכונים כאלה, כשם שחוקק בישראל חוק שנועד להבטיח השקעות של רוכשי דירות, בדובאי חל חוק מס' 8 משנת 2007, המחייב יזמים להפקיד סכומים שהתקבלו ממכירת נכסים על הנייר לחשבון נאמנות. לעומת זאת, נכסים מוכנים הזמינים להחזקה מיידית מאפשרים לרוכשים לבדוק את הנכס באופן המלא והמדוייק ביותר שניתן לפני הרכישה ובכך נעלמת אי הודאות הקשורה לנכס על הנייר. לכך יש מחיר ולעתים קרובות הסכום המבוקש עבור נכסים קיימים גבוה יותר ונדרש תשלום מראש משמעותי יותר.
פרוצדורה היא חיינו – רכישה ומכירה
רכישה או מכירה של נכס בדובאי מחייבת עמידה בפרוצדורה המקומית. ראשית, על המשקיע / רוכש לבחור בין נכס על הניר או נכס מוכן. לאחר בחירת סוג הנכס, נכרת מזכר הבנות (Memorandum of Understanding – MoU) המפרט את תנאי ההסכם העיקריים ומופקד פיקדון, בדרך כלל כ-10% משווי הנכס.
עבור נכסים על הניר, על המשקיע / רוכש להגיש בקשה לקבלת אישור ללא התנגדות מן היזם / בעלי הנכס (No Objection Certificate – NOC) מן היזם. לאחר קבלת האישור הנכסף, הצדדים רשאים לחתום על ההסכם הסופי, לבצע תשלום ולרשום את הנכס ברשות המקרקעין של דובאי (Dubai Land Department – DLD). בסיום התהליך, המשקיע / רוכש יקבל שטר בעלות על שמו בהתאם לסוג הבעלות.
עבור נכסים מוכנים, לאחר חתימת מזכר ההבנות ותשלום הפיקדון, על המשקיע / רוכש להבטיח מימון לרכישה, בהתאם לצרכיו. השלב הבא קבלת אישור NOC מן היזם, באופן דומה למקרה הקודם. עם קבלת האישור, הצדדים נפגשים במשרדי רשות המקרקעים של דובאי כדי לחתום על החוזה הסופי, לבצע תשלום ולהעביר את שטר הבעלות על שם הקונה.
מכירת נכס מתבצעת בהליך דומה. לאחר שנמצא קונה ומסכמים על התנאים, נחתם מזכר הבנות והפיקדון משולם. לאחר מכן, המוכר מגיש בקשה ל-NOC מהיזם (עבור נכסים על הנייר). לבסוף, החוזה הסופי נחתם במשרדי רשות המקרקעים של דובאי, מתקבל תשלום ושטר הבעלות מועבר לקונה.
רשות הפיקוח על הנדל"ן (RERA) ומתווכי נדל"ן בדובאי
המאסדר בדובאי הקים גופים רגולטוריים שונים להם השפעה על שוק הנדל"ן, כגון רשות הפיקוח על נדל"ן (Real Estate Regulatory Authority – RERA), אשר הוקמה בחוק מס' 16 משנת 2007. סמכות הרשות לפקח על שוק הנדל"ן בדובאי, ליישם מדיניות ולקבוע כללים שיבטיחו שוק שקוף והוגן.
מתווכי נדל"ן בדובאי חיוניים לתהליך קניית ומכירת נכסים בדובאי. בהתאם לחוק העזר מס' 85 משנת 2006, מתווכים חייבים להחזיק רישיון תיווך מטעם RERA, על מנת להבטיח כי הם מוסמכים ובקיאים בחוקי הנדל"ן ובמגמות השוק של דובאי. ידע זה מקנה למתווכים בדובאי יתרון רב והן יכולים לספק עצות חשובות, להקל על מימוש עסקאות ולסייע בהשגת הניירת הנדרשת לעסקה.
מיסים ועמלות
אמנם המיסים בדובאי נמוכים לעין שיעור בהשוואה לישראל, אך הם קיימים ויש בהם כדי להשפיע על המחיר הסופי. בנסיבות אלה, אין ברירה וחובה על משקיע / רוכש לתת את הדעת לעמלות והמיסים השונים הקשורים בעסקאות לרכישת נכסי נדל"ן. ממשלת דובאי באמצעות רשות המקרקעין (DLD) גובה עמלת העברה של 4% ממחיר המכירה של הנכס. DLD גם גובה עמלה של 0.125% עבור העברת זכויות לבני משפחה מדרגה ראשונה, או אפילו כמתנה בעת ביצוע העברות מאדם פרטי לחברה / קרן / Special Purpose Vehicle – SPV (חברת חזקות פסיבית שנוצרה לצורך תחימת סיכונים פיננסיים ומשפטיים על ידי סידור נכסים והתחייבויות מסוימים). כמו כן, במהלך הרכישה / מכירה ישנן עמלות נוספות כגון דמי רישום, עמלת מתווך, ובמקרים מסוימים גם עמלת מפתח. אין בדובאי מס שנתי על מקרקעין אך יש חובה לשלם דמי שירות עבור אחזקת שטחים משותפים בנכסים עצמאיים.
גילוי נאות ומחקר
לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן בדובאי ואין זה משנה באיזה סוג של עסקה מדובר, עריכת בדיקת נאותות מקיפה היא דרישה בסיסית וקריטית. בדיקת נאותות כוללת חקירה מדוקדקת של הנכס המדובר, מצבו המשפטי, אמינות היזם והחובות וההתחייבויות הפוטנציאליות הקשורות בנכס. מחקר זה, המתבצע בדרך כלל על-ידי עורכי דין המתמחים במקרקעין בדובאי, יקטין באופן משמעותי שההשקעה לא תשקע.
עבור נכסים על הנייר, חיוני לברר את העבר של היזם, את המוניטין שלו בעמידה בזמנים, באספקת התחייבויותיו ואיכות פרויקטים קודמים שיזם. מעבר לשכירת שרותי עורכי דין בדובאי לצורך ביצוע מחקר אודות הנכס והיזם, מומלץ לבקר בפרויקטים של היזם ולהתייעץ עם מי שרכש נכסים מן היזם. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי היזם רשום ב- RERA והפרויקט רשום במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD).
עבור נכסים מוכנים, מעבר לבדיקות שצוינו כבר, מומלץ מאוד לבצע בדיקה פיזית של הנכס, האזורים הסובבים אותו והשירותים המוצעים. כמו כן, יש לערוך בדיקה יסודית של שטר הבעלות, מצב הבעלות הנוכחי, כל משכנתא או התחייבויות שטרם נותרו וכל סכסוך משפטי הנוגע לנכס. כאמור, עדיף לשכור שרותי משרד עורכי דין הבקיא בתחום ולא לפעול באופן עצמאי.
משכנתאות ומימון נכסים
בדובאי אפשרויות מימון רבות ומגוונות, על-ידי הבנקים ומוסדות פיננסיים ועל ידי גורמים פרטיים. לאפשרויות אלה היבט מהותי נוסף על עסקאות להשקעה / רכישת נכס בדובאי. הלוואות משכנתא הן צורת מימון הנפוצה בדובאי ואלה מוסדרות על ידי הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות. נכון למועד כתיבת מאמר זה, יחס הלוואה לערך המקסימלי (loan-to-value – LTV) עבור תושבים זרים (אדם המתגורר מחוץ לארץ מולדתו) נקבע על 80% עבור נכסים במחיר של עד 5 מיליון AED או פחות ו-70% עבור נכסים במחיר של מעל 5 מיליון AED. למי שדבק בעקרונות האיסלמיים, ישנן אפשרויות מימון איסלמיות זמינות, כמו מוראבהה ואיג'רה, למי שדבק בעקרונות איסלמיים. בסופו של יום, לפני שמשקיע / רוכש מגיע להחלטה האם לקחת הלוואה או משכנתא, עליו לחשב את העלות הכוללת, לרבות סכום הקרן, ריבית, עמלות טיפול וחיובים נוספים.
אסטרטגיות השקעה ותשואות
היבט נוסף וחשוב במיוחד למשקיעים ,הבנת אסטרטגיות השקעה שונות בנדל"ן בדובאי והתשואות הפוטנציאליות שלהן. אסטרטגיות אלה כוללות רכישה להשכרה, שבה הנכס מושכר כדי לייצר הכנסה קבועה, העפה (Flip) שבו הנכס נמכר ברווח לאחר העלאת ערכו והחזקה לטווח ארוך, שבה שווי הנכס צפוי לעלות משמעותית לאורך זמן.
סיכום
השקעה בשוק הנדל"ן של דובאי יכולה להניב תשואה ראויה בתנאי שאתם יודעים מה שאתם עושים ולשם כך עליכם להכיר ולהבין את מאפייני השוק וחוקיותו. שיקולים מרכזיים כוללים את ההבחנה בין נכסים בבעלות מלאה, נכסים בחכירה ונכסים מושכרים. כך גם יש להבין את ההבדלים בין השקעה / רכישה של נכס על הנייר לעומת נכס קיים והדרישות הפרוצדורליות של קנייה ומכירה. עם ידע הולם, תכנון קפדני וקבלת החלטות נבונה, אתם יכולים לנצל את הפוטנציאל העצום שיש לשוק הנדל"ן בדובאי. זכרו תמיד, בנדל"ן, כמו בכל השקעה, יש חשיבות עליונה לעקרון 'היזהר קונה'.
בעוד שהסיכוי להשקעה בשוק הנדל"ן של דובאי מושך במיוחד בהתחשב בפוטנציאל הגבוה לתשואות ויתרונות מס. הבנה עמוקה של הדינמיקה והחוקים הייחודים של דובאי, חיונית להצלחה. בנסיבות אלה, אל תהססו לפנות לייעוץ מקצועי כדי לקבל החלטות השקעה מושכלות ונבונות. למשרדנו שיתוף פעולה הדוק עם משרד עורכי דין בדובאי המתמחה בנדל"ן ויחד אנו מסייעים למשקיעים / רוכשים לצמצם את פער הידע באמצעות עורכי דין בדובאי המתמחים בשוק הנדל"ן המקומי. אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר
